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外商獨資企業私自轉讓土地使用權的效力

作者:admin 來源:元緒律師事務所 時間:2016-11-07 15:21:22 點擊次數:1574
一、案情回顧
2012年12月12日,李某與A公司簽訂一份《員工福利房補充協議》,主要內容為:甲方(即李某)自愿購買乙方(即A公司)提供的員工福利房,并委托乙方處理向B公司(以下簡稱丙方)購買員工福利房前期的全部事項;甲方愿意以47萬元作為購買房屋的意向金,乙方在收到意向金以及意向書簽訂之日起的60個工作日內,與丙方協商約定購房事項,房屋的具體面積為138.83平方米,位于成都市某某區某某路XXX號;乙方完成前期準備工作后,會通知甲方去丙方處簽訂具體的房屋買賣合同,合同的具體條約由甲方和丙方最后商定的內容為準,本意向書僅作為甲方買房的意向書以及讓乙方處理前期事項的委托書,甲、丙雙方簽定房屋買賣合同之后,乙方會支付房價總額的60%給丙方作為甲方的員工福利,甲方自己則需支付總房價的40%;甲方須在本意向書簽訂的當日支付意向金47萬元交于乙方保管。
2012年12月14日,張某、李某簽訂一份《購買權轉讓協議書》,主要內容為:甲(即李某)乙(即張某)雙方經協商,就甲方向乙方出讓某某公園住宅小區住房認購權達成協議如下:一、甲方將自己在某某公園認購的住房一套(成都市某某區某某路XXX號,面積138.83平方米)的認購權有償出讓給乙方,轉讓費為10萬元,乙方在簽訂日付訖,甲方保證此后不再向其他人轉讓,購房預付款67萬元,由乙方支付并保存付款票據,若甲方再向其他人轉讓住房認購權或違約,則加倍償還乙方預付的定金;若乙方不能向甲方付訖轉讓費,則視為放棄認購權,甲方有權向其他人轉讓購房權,亦不退還乙方所繳納的定金。二、甲方在辦理住房認購手續時會同乙方一起以乙方的名義辦理,由乙方自行填表并向開發商繳納相關費用。三、甲方協助乙方以乙方的名義購房,甲方不提供貸款協助。四、轉讓費和房款付訖后房屋產權完全歸乙方所有,房產證下發后由乙方保管,在購房過程中所有購房相關款項和房屋交付使用后所發生的費用均由乙方承擔。五、如因非甲乙雙方個人原因而取消此次購房(如政策原因等),甲方如數退還乙方已支付的轉讓費和房地產公司退還的已支付購房款項。同日,張某、李某簽訂一份《補充協議》,主要內容為:乙方(即張某)于2012年12月14日將轉讓協議中約定的部分房款47萬元打至李某,甲方(即李某)收到房款后5個工作日內與所在單位簽訂購房合同并通知乙方至B公司(福利房開發商)簽訂預售房合同(注:需乙方為王某的預售合同),乙方在簽訂預售房合同當日將約定房款中剩余的20萬元交至B公司,公司開具發票后剩余的房款由甲方委托付款公司在15個工作日打至房產公司,并由房產公司開具發票。乙方收到整套房款發票后,將剩余的10萬元轉讓費打至甲方指定賬戶,上述交割需在2013年1月30日前全部完成,如有差錯,乙方將視作違約,甲方需賠償乙方違約金10萬元。
2012年12月14日,李某向張某出具收條,主要內容為:今收到張某購房款47萬元。A公司于同日出具《現金收入憑證》,主要內容為收到李某交來購房款(成都市某某區某某路XXX號房屋)47萬元。
成都市某某區某某路XXX號于2013年1月30日經核準登記在張某,于同年3月5日注銷登記。該房屋現被登記在案外人王某名下。張某遂起訴至法院,請求李某返還購房款47萬元,并按銀行同期貸款利率的4倍支付利息。
二、爭議焦點
在本案例中,爭議焦點主要有二:一是《購買權轉讓協議書》的效力問題,二是李某是否應當退還購房款。
三、律師點評
就本案中《購買權轉讓協議書》的效力而言,依法成立的合同,對合同當事人具有法律約束力。作為具有完全民事行為能力人的李某應當知道簽署前述協議的法律后果。因此,李某和張某應當履行《購買權轉讓協議書》中約定的義務。
就李某是否應當退還購房款而言,根據法院查明的事實,房屋產權證登記在案外人王某名下,張某期望通過《購買權轉讓協議書》購買房屋的合同目的已經無法實現,故李某應當退還購房款。